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分譲マンションの投資は固定資産税だけじゃなく、管理費や修繕積立金もかかるので注意!

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 不動産投資は、アパートやマンションを1棟所有したり、1戸建てを所有したり、商業物件を所有したりという方法がありますが、分譲マンションに投資をするという方法もあります。

 分譲マンションは1棟物件よりも手軽な価格で買えることが多いため、投資用のワンルームマンションなどは一時期ブームになりましたが、今後は一部の人気物件以外は大変になっていくと思います。

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◆維持費がかかる

 一戸建てや1棟アパートなどは基本的に絶対にかかる費用は固定資産税だけですが、分譲マンションには「管理費」と「修繕積立金」がかかってきます。マンションによっても違いますが、タワーマンションではない中規模マンショの1つの例として管理費1万円、修繕積み立て金2万円というところがあるとします。

 すると、管理費は年間で12万円、修繕積立金が年間で24万円。合わせて36万円です。これは、入居している人がいようといまいとかかってくるお金です。もちろん、1棟のアパートでも外壁や屋根の修理などの費用がかかりますが、完全にきれいに直すか安く補修だけで済ますかは自分で決めることができます。

 初期費用は安くても意外と必ずかかる費用は安くありません。

 さらに、管理費や修繕積み立て金は増減する可能性もあります。

 マンションを分譲した会社が売りやすくするために修繕積み立て金を下げていたら、何年か後の大規模修繕のときにお金が足らなくなり、追加で徴収しないといけなくなる場合もありますし、計画見直しをした場合に月々の負担が増える場合もあります。

 

◆滞納者が多いと価値が下がる

 1棟の建物、土地を所有していればすべて自分だけの問題ですが、大勢と権利を分けて所有する分譲は他にも注意が必要です。管理費や修繕積立金を自分はきっちり納めていても、その他大勢の人が滞納するようになると、設備の管理や稼働がうまくいかなくなったり、修繕計画が思うように進まなくなったりします。

 ひどい場合は、エレベーターが故障しても直せなかったり、立体駐車場が壊れても直すお金がなかったりと修繕費用がないせいで生活に支障をきたすような場合も起こりえます。

 そのようなマンションは借りてがつかず、売ろうと思っても人気がなくて安く買い叩かれます。

 そうなる前に早めに売ってしまうのもひとつの手です。売って別の資産に切り替えることも検討すべきだと思います。

 現在勝ち組といわれているのは、東京のタワーマンションで、賃貸でも借りてがつきやすく売りやすいので、人気があります。

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