不動産屋が教える本当はつらい大家さんの悲しい現状の実話です。不動産投資の波に載せられてしまった大家さんたちの悲しい現状を綴っていきます。

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ビルの屋上の防水シートは定期的に張り替える必要がある

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防水シートの破れ

 

不動産は買ってしまったら、または建ててしまったら終わりで、あとは何もしなくてもお金が入ってくるかのように考える人がいますが、不動産は持っているだけで結構いろいろと出費があります。屋上の防水シートもその出費の一つです。

屋上の防水シートは張り替えないと、のちのち被害が拡大し、建物自体を傷める事になったり、最悪の場合は損害賠償を請求されることにもなりかねないくらい重要なものです。

 



・防水シートはどんな役割を果たしているのか?

建物の屋根には種類があるのですが、大きく分けて2種類と考えると、1つは昔の日本家屋などのように屋根が「へ」の文字の形のようになっていたり、片流れと言って「/」のようになっている屋根と、最近流行の屋上に出られる家や、鉄筋コンクリートや鉄骨のビルの建物で良く使われている「ー」のように平らな屋根があります。

防水シートは上の写真のように平らな屋根の上に貼るシートで建物を雨から守ってくれています。

 

 

・防水シートはどれくらいで張り替える?

一度屋根の工事をしてくれる人に聞いたことがありますが、一般的には10年だと言っていました。上の写真のように防水シートがめくれてしまっている場合はいますぐにでも張り替えないといけません。そうしないと、防水シートの隙間から雨が建物に入って雨漏りをしたり、建物に水が浸入して天井をや柱などを傷めたりすることがあります。

古い防水シートは劣化して縮んできます。縮んでくると上記の写真のように壁側やエアコンの室外機を置いている足の部分などから穴が空いたり剥がれてきたりします。

 

 

・防水シートを張り替えないとどうなる?

防水シートを張り替えないともちろん雨漏りの原因になります。木造住宅では天井や柱に水が入ってしまい、しっかり乾かさないと木が腐ってしまって建物の耐久性にも問題が出てきます。また、鉄骨でも鉄の錆びにつながったり、鉄筋コンクリートの建物でも、コンクリートにひび割れなどの隙間があれば、そこから水が浸入してコンクリートの中にある鉄骨を錆びさせてしまいます。

鉄筋コンクリートはコンクリートの圧縮に強い特性と、鉄筋の引っぱりに強い特性のおかげで大きな地震にも耐えられるように出来ているのですが、コンクリートの中にある鉄骨が錆びてしまえば元に戻すことは出来ないですし、鉄筋コンクリートの耐震性も悪くなります。

 

 

・借り主がいるビルで雨漏りをした場合には損害賠償も

さらに、借り主が使っているビルで雨漏りがあれば損害賠償が発生するという可能性も頭に入れておかないといけません。例えば、絵画の収集が趣味の人にマンションの一室を貸していて、その部屋で雨漏りがあって絵画がダメになってしまった場合は、大家さんにその絵画の賠償責任が発生することもあるでしょう。たびたび雨漏りの報告を受けていたのに、放置して大きな雨漏りにつながって被害が発生したとしたら必ず責任を追及されると思います。

こういう話は、契約書の内容やそれぞれの状況によって変わってくるので、必ずとは言えませんが、大切なものが破壊されれば誰だって怒って責任を追求してくるものです。裁判になった場合、勝ち負けもありますが、それよりも裁判への精神的つかれ、裁判費用も馬鹿になりません。

また、事務所やお店に貸していた場合には商売の中断になった場合も面倒です。雨漏りが原因で商売が出来なくなったり、店の備品が水でダメになって壊れてしまったら損害賠償や営業保証の話になるでしょう。以前、あるネット企業の事務所に貸していたビルで雨漏りがあったときに、サーバーが水にやられなくて本当によかったと思います。もし、やられていたらその会社の利益はふっとびますし、最悪の場合はデータも飛んでしまって損害額がものすごいことになっていたでしょう。

 

 

・防水シートの張り替えの見積もりでの注意

以上のことから防水シートを定期的に張り替える理由がわかったと思います。しかし、防水工事の見積もりは必ず「相見積もり」をとりましょう。昔ながらの土地持ち大家さんで多いのが、建物を建ててくれた建設会社に丸投げしてしまうことです。防水工事もそ建設会社に一任して他社の見積もりをとらないで工事をする大家さんがたまにいます。

不動産投資も普通の商売と一緒で、「どれだけ経費を減らすか、そして、利益を最大化するか」が大切です。余裕のあるうちはわからないかもしれないですが、テナントや入居者が抜けたときに余裕のある資金を確保しておかないと銀行への返済が大変になります。

ですから、防水工事も必ず他社と比べるために「相見積もり」を取って比較しましょう。相見積もりは必ずしも安い方で工事をする必要はないです。何社か見積もりを取って工事の説明を聞いて多少金額が高くても納得できる会社があればそこに発注すれば良いのですが、相見積もりを取る事で工事会社は緊張して、なるべく安く見積もりを出そうと努力してきます。

これが、一社限定で必ず工事がもらえるとなると、必ず工事会社も高い値段で出してきます。相見積もりを取ることに意義があるのです。

 

 

・なんでも建設会社、建築会社に任せない

大手のゼネコンやハウスメーカーなど建物を建ててくれた会社がありますが、防水工事に限らずなんでもかんでも建設会社に任せると値段が高くなります。裏から見ているとわかるのですが、建設会社や建築会社は防水工事をする会社から見積もりをとって自分の会社の利益を乗せてお客さんに出しているだけです。ひどいところになると、建設会社の人たちは見に来ないで、下請けに電話して見積もりを出してもらい、自分たちは請求書を書くだけです。

どうせ相見積もりを頼むのなら、一度電話帳で防水会社を調べて見積もりに参加してもらうのも良いと思います。

 

 

・まとめ

防水工事は将来必ず必要になる工事ですが、多くの大家さんはそのことを忘れて、そのための費用を積み立てていなかったりします。そして、雨漏りになったときに予算がなかったりして、雨漏りの改修工事が遅れて問題が大きくなることもあります。

屋上の防水が不安な人は一度業者に見てもらって簡単な見積もりを出してもらうと良いでしょう。大抵業者さんは「張り替えた方が良いですよ」と言いますが、まずは見積もりをもらって自分のなかで予算を取ることから始めることが大切です。

防水は大きな問題に発展することもあるため、早めに手を打っておく事をオススメします。また、これから中古の投資用の不動産物件の購入を検討している人は、上記の写真のように防水シートが剥がれていないか注意して見てください。

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