先日、ヤフーニュースを見ていたら、ビジネスジャーナルからこんなニュースが出ていました。
マンション”無価値化”時代到来か 売るなら今？タダでももらい手なし、すでに賃貸下落
マンションデベロッパーが東京や大阪の都心部で売り出された不動産を買うのは、そこに新築マンションを建てて分譲すれば売れるからである。逆に最近、彼らは郊外でマンション開発をしたがらなくなった。なぜなら、売れないからである。、、、
ちょっとおおげさな感じもする記事だと思いましたが、すべてのマンションに共通するわけではないのですが、やっぱり「無価値化」するマンションが今後出てくると思います。
そんな「無価値化」するマンションについてちょっと考えてみました。
◆マンションは固定費用が多い
住宅の場合、所有していて必ずかかってくる固定費用といえば「固定資産税」「都市計画税」です。他に何かあるとすれば、補修費用などがありますが、これは住宅によって違いますし、必ずかかるというものでもありません。
しかし、マンションの場合は税金の他にもいろいろと支払うものがあります。
通常の「固定資産税」「都市計画税」の他に「修繕積立金」「管理費」「駐車場料金」などがかかってきます。まあ、駐車場は必要なければなくすことができるので良いですが、住んで居なくても「修繕積立金」と「管理費」は必ずかかってきます。
◆家賃収入を圧迫する
部屋を貸して得られる家賃収入は「収入」ー「経費」が受取分ですが、「経費」の部分で管理費や修繕積立金、などを差し引けば受取額は目減りします。
◆郊外のマンションは危ない？
今後危ないマンションの立地の一つが「郊外」です。郊外と言っても需要があれば良いですが、近くに商業施設や働く場所もないようなところのマンションは今後難しくなると思います。特に田舎にはワンルームアパートが立ち並んでいるので、そういう場所に投資用のワンルームマンションを持っている人は需要も少ない上に競争も激しいので、今後はきびしいでしょう。
◆リゾートマンションは危険
リゾートマンションはかなり危険です。リゾートマンションは季節で需要が代わりますし、田舎が多いので近くにあったスキー場などが潰れるだけで価値が大幅に下がります。人が来なくなれば需要がなくなるので売れなくなるのは当然です。
◆しかし維持費はかかる
マンションの場合はそれでも「管理費」「修繕積立金」などの維持費がかかるので大変です。苦しいときにさらに苦しくなりやすいのがマンションです。
◆最悪の場合スラム化に
それでもまだがんばって自分は「管理費」「修繕費」などを払っているから大丈夫だと思っていてもマンションには更に罠があります。他の人が「管理費」や「修繕積立金」を滞納することで、マンションを適正に管理、維持できなくなりスラム化することです。
自分がどれだけがんばろうとどうにもできないところがマンションの怖さです。
スラム化してしまえば、売るに売れないですし、最悪の場合、本当に「タダでも要らない」物件になってしまうこともあるので、そのあたりは早めに見極めた方が良いかと思います。
今後「タダでも要らないマンション」を遺族が相続したときに相続放棄することで問題がさらに大きくなってしまうのではないかと心配しています。